[摘要]根据对阳光家缘的监控数据，历年春节楼市都表现比较平淡，今年不仅天气冷，楼市更冷。
　 根据广州市国土房管局阳光家缘数据统计，广州今年春节长假前1月20至21日共成交79套住宅，与2011年春节长假前(1月31至2月1日)成交310套相比，同比下跌74.5%，销售依旧不容乐观。根据房产统计，龙年春节长假前两天，1月20至21日两天共成交79套，成交均价12707元/m 2，与去年春节七天长假前两天(1月31至2月1日)成交均价13614元/m 2，价格下跌6%，呈现量价齐跌态势。在区域表现上看，番禺、增城分别成交26套、21套，占据区域成交榜前两位；而从化、越秀、黄埔多个区域出现零成交。

　 单盘方面，不少楼盘均有大幅优惠，其中位于金沙洲的某楼盘共成交8套，排名楼盘成交榜第二，网签均价仅为11089元/m 2。这个均价远低于金沙洲板块其他楼盘14000元/m 2的报价，对此销售人员解释“这批单位是员工的内部认购价，普通买家现在都是一口价14000元/m 2，如果选择毛坯的单位可减2000元/m 2。位于荔湾区流花湖畔的某楼盘以网签均价24886元/m 2成为网签价格最高楼盘；但该盘实际上报价30000元/m 2，新春期间在推120-261m 2大宅，现剩余数套特价单位在手，均价24000元/m 2起送豪华装修，优惠近6000元/m 2。

　 受政策持续影响，今年春节广州楼市比去年更加惨淡。根据截取阳光家缘数据统计，今年春节前四天（除夕至年初三）广州楼市仅成交了9套，而去年春节前四天（除夕到年初三）广州楼市则成交了16套单位，同比下降43%。根据数据显示，今年除夕（1月22日）以及年初一（1月23日），广州楼市网签量为零，年初二（1月24日）和年初三（1月25日）成交量分别为5套和4套，成交主要集中在增城市和南沙区等远郊。由于成交量主要集中在郊区，前四天的成交价也明显下降，前四天的成交均价为6841元/平方米。

　 而兔年春节除夕到年初三广州楼市分别成交了5套、1套、6套和4套。不过相同的是，去年春节中心区零成交，所有成交集中在郊区，而今年的成交量也主要集中在郊区。此外另根据房产统计，龙年春节长假前两天，1月20至21日两天共成交79套，成交均价12707元/平方米，与去年春节长假七天长假前两天（1月31~2月1日）成交均价13614元/平方米，价格下跌6%，呈现量价齐跌态势。单盘方面，不少楼盘均有大幅优惠，其中位于金沙洲的元邦明月金岸共成交8套，排名楼盘成交榜第二，值得一提的是，元邦明月金岸是金沙洲板块内价格最便宜楼盘，网签均价仅为11089元/平方米。这个均价远低于金沙洲板块其他楼盘14000元/m2的报价。

　 从2012年除夕到初四，全市包括增城在内总共只有大约12套单位进行了网签。而2011年春节前5天（除夕到年初四）广州楼市就成交了30套单位，同比下降六成。除了海珠区的新盘力迅·时光里在一天内以两套的成交套数成为春节前5天内网签最多的楼盘之外，其余有一两套单位网签的几个楼盘全部都是郊区大盘。不过，尽管网签数据相当惨淡，但仍显示出部分性价比较高的城区新盘以及郊区大盘还是有客户受落。

　 年初一广州有不少楼盘启市迎客，但这些楼盘主要为郊区盘，年初二开始已经有多个中心楼盘启市迎客，目前春节已经过半，陆续有更多的楼盘启市迎客。其中，新世界嘉云府、凯粤湾等中心区域楼盘也已经启市迎客，并且推出新春多重优惠。此外，春节期间除了享受直接买房优惠外，不少楼盘也挖空心思切合春节主题积极促销，推出看房派利市、送管理费、抽奖等花样繁多的促销形式。

　 据经济之声《央广财经评论》报道，楼市黄金十年终结，广州打破过年不卖楼的传统，楼盘最高优惠数达数十万。其中，雅居乐在番禺的三大项目——雅居乐剑桥郡、雅居乐七里海及锦官城在春节期间均全面开市迎客，雅居乐不仅在新春期间加推不少单位，除了买房折扣外也有抽奖活动吸引客户。此外，位于中心区的君汇上品在元宵节前除了新客户买房总价可直减88888元/套，与其他折扣叠加使用，先减后折。同时也推出了种类繁多的大幅优惠政策。如老客户介绍新客户到场成功认购，则有10000元/套等值购物卡奖励，以及知名品牌999足金金龙吊坠一个。

　 中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2012年的春节长假，各地楼市交易清淡，市场在“限贷限购”政策和观望情绪的影响下，又恰逢元旦、春节假期同在一个月份，1月份市场表现很难有所起色。这使得2012年的整体楼市走势更加扑朔迷离，令人难以预料。

　 2012年楼市的整体走势是先抑后扬，在价格下降中逐步迎来交易量的回暖很可能是市场的大致轨迹。目前一方面市场等待在“限贷限购”的基调不变的前提下，对于首次置业等合理的自住型需求有所松绑；另一方面，在价格回落的大趋势下，购房人正等待住宅价格下降到自己的心理预期和承受范围。而第二季度，政策的进一步细化将逐步明朗，大量支持开发商资金链的基金和民间借贷逐步进入到还款期，从而进一步促进销售价格回落，这无疑将逐步促使市场交易量的回暖，合理的自住型需求将有所释放。

　 对于2012年的市场格局和住房消费形态，保障房、新房、二手房、租房将形成未来市场的四大支柱，随之而来的是住房消费形态的多元化，在未来的城市化进程中，人们将根据自己的经济能力和消费偏好来选择适合自己的住房消费形态，其中租房市场的作用将越来越显著。随着房地产宏观调控的持续和深化，伟业应尽早在2012年启动以土地制度改革、税收制度改革和收入分配改革为代表的制度性改革，促进房地产行业的合理转型和长期健康发展。

　 据新 华 社的消息由于担心春节期间交易冷清，上海多个售楼处和二手中介门店春节放假到正月初七，而在往年通常正月初三就开门迎客了。一般春节前后楼市整体处于淡季，开发商的销售热情不高，二手房市场也较为冷清，受调控政策的影响，今年楼市冷清的场景提前而至。 从大型房地产企业近期发布的2011年业绩报告来看，房地产企业20强中有15家业绩同比增长，只有4家业绩同比下滑，但是全年销售目标完成情况不佳，有10家房地产企业没有完成销售目标，占比50%。从历史数据来看，2011年商品房销售面积同比增幅出现明显下滑，远低于近10年的平均增幅。

　 中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫指出，作为传统的淡季，春节长假的楼市成交量历来就远远不如五一、十一，尽管开发商春节优惠多多，但是由于目前楼市普遍的比较淡定，而且春节假期天气寒冷，看楼者依然寥寥无几。购房者经历了2011年末的降价潮，对于后市的降价预期愈发强烈，买家谨慎、理性，观望情绪浓厚，认为这个时候还不是抄底的好时机。近期有关部门表示，目前正在实施的限购政策有可能会进一步恶化，对市场来说将是利好，预计限价放松之后将会大幅刺激市场的成交。

　 春节长假已过大半，但极度湿冷的天气仍对楼市人流有较大影响，不少原本有看楼计划的市民都临时窝在家里避寒。再加上很多市区楼盘会到初五、初六才启市，而开放的楼盘也仅有一两个工作人员在值班，优惠也不大给力。也有楼盘虽然按计划开门，但正式开市时间却有所延后。今年春节的广州楼市或是近年来最惨淡的。

　 中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，对于楼市在春节后是否能如天气一样回暖，需要看广州提出的“差别化”或者是“精细化”限购措施到底会是什么样子，能否真的可以“在实现房价合理稳定的同时，促进住房交易”。但是，考虑到成交量和鼓励与支持刚性需求的置业者，应该适当降低首次置业和改善型买家的置业门槛，特别是首套和二套房贷的比例下降和基准利率下降，另外是公积金贷款比例提高和下降利率。同时，对允许本地人购买144平方米以下的第三套房和允许外地购买144平方米以下的第二套房。其他方面就是在房地产税费方面给以优惠政策。

　 2011年春节长假期间，上海仅成交23套新建商品住宅，估计今年春节成交量也不会很好。楼市调控至年关，开发商也着急“卖了房好过年”。据地产数据监控机构统计，截至今天，京城打折楼盘的比例已增至在售项目的近六成。大兴、通州等区域依然是打折的主力区域。值得关注的是，在这些打折优惠项目中，直接降价的项目数量比例增多，而昌平区的优惠项目数开始渐长。

　 中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，春节楼市的惨淡有望延续到节后。春节假期以往是老百姓选房买房的最佳时机，由于受到楼市调控的作用，购房者纷纷搁置眼前的购房计划，而开发商和中介也迎来一个难得的清闲假期。连续两个月的少量房源入市，反映出大多数开发商在此阶段的销售热情不高，并造成了促销活动的大幅度缩水。这轮下行周期，将显著超过上一轮，今年二三季度前后楼市有可能会探底。

　 春节前，新房市场新增供应量的大幅萎缩，加上严格的限购限贷政策的延续，以及房价将进一步下跌的强烈预期，使得北京春节期间新房和二手房市场的观望气氛更加浓郁，购房意愿降至谷底。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，春节期间，虽然房价有明显回落，但是价格的回落并未打破节日期间住宅交易市场的冰冷局面，新增客户量和看房量均降至近三年来新低，随着假期的结束，部分新房项目和部分急于出售房屋的二手房业主，进一步调低报价，降价出售的意愿更加强烈。

　 首先，房价将进一步回落的强烈预期，使得部分购房人把购房计划延迟至年后。虽然去年四季度以来北京新房和二手房均价出现了15%左右的回落，但是房价跌幅有限，且仍有一定的回落空间，管理层坚持楼市调控不动摇的表态，使得购房人对后市房价将进一步回落的态度更加坚定，此外，部分开发商迫于资金压力，节后降价推盘的意愿将更加强烈，所以，对于占市场绝大多数的首次购房人群而言，延迟购房计划，等待节后房价的进一步回落，成为普遍共识。

　 第二，“限贷”政策有望适度松绑，部分首次置业人群等待政策支持。随着去年四季度以来CPI的逐步回落，贷款规模有所放松，虽然针对房企的开发贷仍将继续从紧，但是面向普通购房人，尤其是以自住为主的首次购房人群的消费贷款有望适度松绑，首次购房人群有望获得贷款成数和贷款利率方面的优惠和支持。首次购房人群资金实力相对有限，信贷方面的优惠和支持能够有效缓解工薪阶层的购房压力。

　 第三，由买转租，居住观念悄然变化。过去两年房价的快速上涨，以及去年严格的限购限贷政策，虽然打破了部分家庭的购房梦想，但是也加速了年轻人居住观念的变化，租房结婚生子过日子也逐渐被越来越多的年轻家庭所接受，公租房的加速建设，普通租赁市场房源量的持续增多，租赁市场的日益完善，轨道交通的逐渐发达，使得越来越多的家庭转向了租房市场。

　 节后北京的住宅市场走势，春节过后，北京住宅成交量将逐步回暖，与二手房市场相比，新房市场的回暖势头将更加强劲。春节后，部分开发商迫于资金压力，降价销售，快速回款的意愿更加强烈，新房市场的开盘量将逐步增加，有望迎来一个低价楼盘的入市小高峰，新房凭借更加低廉的税费优势，有望吸引更多购房人，尤其是首次置业的年轻人的关注。春节后，部分急于出售房屋的二手房业主降价意愿也将更加强烈，挂牌价会持续走低，议价空间也会不断加大，一些教育、医疗、交通商业等配套设施较为完善，房本已满五年的成熟社区的二手房源，将依旧抢手。